おはようございます。

　実家を売却した際に、これに気を付ければよかったな～と後悔している事を書こうかと思います。

　自分は親から、実家の登記資料はここにあるから登記簿は重要だよといれた箱の場所を聞いていましたが、書類をたいして見てませんでした。

　親が亡くなり、実家売却する時に必要なものは登記簿ではありません。

　売却前に登記の名義変更もしますが、その時も使いませんでした。データは法務局になるので苦労したのは”遺産分割協議書”これを書くだけで終わらなくなるので軽く。兄弟のいる方は、兄弟だけではなく、その嫁・子とも仲良くしておいたほういいですよ。私は兄弟仲は良かったのですが、兄弟は離婚して、兄弟は死別、実家の売却には兄弟の子と”遺産分割協議書”を作らなければならないのですが、居場所は分からんし、分かっても金は折り合い付かないし大変です。もっと可愛がっておけばよかった。
　この協議書が大変なので、それ以外準備して司法書士にお願いに行ったら、ここまで準備したんだったら個人で出来ますよ。司法書士は書類送るだけで相手と協議しないと言われ、仕方なく個人でやりました。ま、１０万儲かったと思おう。確かに、協議書以外の書類揃えるのは簡単です。これに１０万とは司法書士は儲かる～
　

　それましたが、実家売却時一番重要なのは、”家購入時の契約書”と”土地購入契約書”です！なぜかと言うと、税金のためです。

【売却時の税金】
譲渡所得＝収入金額－取得費－譲渡費用

５年以上住んでいると長期譲渡所得となり税金は
譲渡所得×20.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）

※親からの相続だと親が住んでいた年数も追加されます。

【自分のイメージ】
　家は３０００万円特別控除とかとにかくいっぱい控除あるイメージがあったので、売却しても税金かからないだろうとザックリと思っていました。
　築３０年超えてるし、売れても金額はたかが知れてると思っていたからです。何件か不動産屋に見てもらいましたが、潰して平地にしないと売れませんと言う所ばかりだったので、なんとか、売却できる不動産屋と出会い、売る時も路線価と同じ価格で売りに出しました。解体費が勿体ないので、家代は０円と考えての事です。何とか売れて、安いけど自分で決めた額なので売却費（収入金額）そこは納得してたんです。

【実際の税金】
　びっくりしたのは確定申告時です。

　確定申告はいつも自分でしてるのですが、今回は家も新築したし、控除するものがいっぱいあり、還付額は３０万越え。ほくほくでした。
　あ、実家の売却忘れてたとそれを入力すると、納税額５０万円　え？さっきまで還付されてたのに納税？？？　それも５０万円！？　

　理由は譲渡所得を控除できる”取得費”がないからです。”家購入時の契約書”と”土地購入契約書”が親が言っていた箱に入ってない！？
　そうなると、収入金額の５％しか控除できません。また、色々ある特別控除も良く見ると一切あてはまりません。譲渡費用はそこまで高くないし、こうなると必ず税金を払うことになるのです。それも20.315％は高い！！
　特に重要なのは、土地の方です、家屋は所有期間中の減価償却費相当額となるため減額されます。土地は購入費そのまま控除できます。

　家の一部が店舗になっているとこれでも項目・対象面積が減ります。（店舗してた記憶がありませんが、登記図面では一部店舗になってました）

【最後に】
　取得費控除なんて知らなかったので、家売却時には家の荷物は処分してました。荷物は沢山あったので、よく探せばあったかもしれないのに。意外と親世代は知らないので、聞いといた方がいいですよ。（自分も知りませんでしたが）

　また、税務署はあまくないです。最初、申告してませんでした。還付額の通知も来た頃に家に一通の葉書が。ザックリ言うと家売却してませんか、申告しないのは譲渡所得がないからですか？と言うものが届きました。

　え、ばれてる！

　不動産屋からはこのくらいの金額（少額）だと申告しない人も多いです。と言われてたし、特別控除内におさまると思うはず。だが、通知が来てびっくり、すぐに修正して申告しました。コロナのせいで申請期間が長いから追徴とかありませんでしたが、税務署おそるべし。